خودرو یک کالای مصرفی است که امروزه تبدیل به یک کالای سرمایهای شده است. اگر محدودیتی در عرضه نداشتیم قیمت این کالا با کوچک‌ترین نوسان ارزی تغییر نمی‌کرد. قیمت پژو ۲۰۷ اتوماتیک مدل ۱۴۰۱ تیرماه با ارز ۲۸ هزار تومانی نزدیک به ۵۶۰ میلیون تومان بوده، این در حالی است که امروز همین خودرو با ارز ۳۳ هزار تومانی حدود ۴۷۸ میلیون تومان به فروش میرسد؛ چرا که تعداد فاکتور کردن این خودرو توسط خودروساز بیشتر شده است.
قیمت خودرو در بازار افزایشی شد
پس از ماه‌ها رکود در صنعت خودروسازی کشور، باری دیگر قیمت خودرو در بازار افزایشی شد و برخی محصولات تا ۱۰ میلیون تومان گران شدند.
یکی از عجایب بازار خودروی ایران طی نیمه اول سال جاری، ثابت ماندن قیمت خودروها بود. بر اساس آماری که برخی از منابع موثق گزارش کردهاند، نزدیک به ۱۵۰ روز یا بیشتر است که قیمت خودرو ثابت است و هیچ افزایش قیمت محسوسی که بتوان نام آن را رشد قیمتی گذاشت، دیده نشده است.
علت افزایشی شدن دوباره قیمت خودرو در بازار چیست؟در این مدت نه تنها قیمت‌ها افزایش نیافته، بلکه به نوعی در برخی از محصولات ایران خودرو و سایپا نظیر تیبا، دنا، رانا و سمند شاهد کاهش و ریزش قیمت بوده‌ایم. البته ریزش قیمت طی این مدت عجیب و غریب بود، چرا که قیمت‌ها در بازار خودروی ما فقط صعود می‌کند نه نزول!
متاسفانه چند روزی است که مجددا موج جدید افزایش قیمت‌ها در بازار آغاز شده و برخی از محصولات پرتقاضا دچار نوسان قیمتی شدهاند. اگر سری به نمایشگاه‌های خودرو بزنید و قیمت‌ها را با دو هفته پیش مقایسه کنید، متوجه خواهید شد که برخی از محصولات از ۳ تا ۱۰ میلیون تومان گران شدهاند. در حال حاضر بیشترین میزان ا..
پس از ماه‌ها رکود در صنعت خودروسازی کشور، باری دیگر قیمت خودرو در بازار افزایشی شد و برخی محصولات تا ۱۰ میلیون تومان گران شدند.
یکی از عجایب بازار خودروی ایران طی نیمه اول سال جاری، ثابت ماندن قیمت خودروها بود. بر اساس آماری که برخی از منابع موثق گزارش کردهاند، نزدیک به ۱۵۰ روز یا بیشتر است که قیمت خودرو ثابت است و هیچ افزایش قیمت محسوسی که بتوان نام آن را رشد قیمتی گذاشت، دیده نشده است.
علت افزایشی شدن دوباره قیمت خودرو در بازار چیست؟
در این مدت نه تنها قیمت‌ها افزایش نیافته، بلکه به نوعی در برخی از محصولات ایران خودرو و سایپا نظیر تیبا، دنا، رانا و سمند شاهد کاهش و ریزش قیمت بوده‌ایم. البته ریزش قیمت طی این مدت عجیب و غریب بود، چرا که قیمت‌ها در بازار خودروی ما فقط صعود می‌کند نه نزول!
متاسفانه چند روزی است که مجددا موج جدید افزایش قیمت‌ها در بازار آغاز شده و برخی از محصولات پرتقاضا دچار نوسان قیمتی شدهاند. اگر سری به نمایشگاه‌های خودرو بزنید و قیمت‌ها را با دو هفته پیش مقایسه کنید، متوجه خواهید شد که برخی از محصولات از ۳ تا ۱۰ میلیون تومان گران شدهاند. در حال حاضر بیشترین میزان افزایش قیمت متوجه محصولات ایران خودرو و به خصوص انواع پژو است.
تا زمانی که بساط قرعه کشی خودرو پهن بود، دلالان و سوداگران بازار تلاش می‌کردند با آلوده کردن آب ماهی بگیرند و اختلاف قیمت برخی خودروهای کارخانه و بازار آزاد به چند صد میلیون تومان می‌رسید. هم‌اکنون نقش دلالان در بازار سهم‌های پرتقاضا کم‌رنگ‌تر شده، زیرا هم وزارت صنعت، معدن و تجارت به بخش کوچکی از وظایف خود عمل کرده و هم خودروسازان در جهت نیل به اهداف خود حرکت کردهاند.
حالا به نظر میرسد سوداگران بازار مجددا فعالیت خود را در بازار شروع کرده و به سمت خرید و فروش و متشنج کردن بازار در حرکت هستند. برای مثال می‌توان به قیمت پژو ۲۰۶ اشاره کرد که طی ۲۰ روز گذشته قیمتی حدود ۲۹۷ میلیون تومان داشت، اما در حال حاضر قیمت این خودرو نزدیک به ۳۰۸ میلیون تومان رسیده است!
به عقیده برخی از کارشناسان خودرویی، علت افزایش ناگهانی قیمت‌ها بعد از یک دوره چند ماهه رکود، اعتراضاتی است که مردم در خیابان‌ها دارند. به نظر آنها شلوغی‌های اخیر آرامش را از بازار گرفته و مسیر میانبر خوبی برای دلالان باز کرده است. از دیگر دلایل افزایش قیمت‌ها می‌توان به کمبود عرضه و افزایش تقاضا اشاره کرد.
هم‌اکنون خودروسازان فعال بازار متناسب با تقاضای مشتریان عرضه خود را پیش نمی‌برند و نکته قابل تأمل دیگر افزایش قیمت خودروهای کارکرده است. در حال حاضر قیمت برخی محصولات ۲ تا ۱۴ میلیون تومان افزایش یافته که عدد بزرگی به حساب میآید. همچنین عده‌ای معتقدند که عرضه خودروهای وارداتی به بازار باعث می‌شود تا قیمت‌ها به ثبات برسند.
یکی از برنامه‌های مهم وزارت صنعت، معدن و تجارت این است که اصلاح و بازنگری اساسی در قیمت خودروها اعمال کند تا بدین وسیله اختلاف قیمتی فاحش بین کارخانه و بازار آزاد به حداقل برسد. عرضه خودرو در بورس کالا یکی از این برنامه‌ها در میان‌مدت خواهد بود. اگر این برنامه‌ها نتیجه دهد، دست دلالان دیگر در جیب مردم نخواهد رفت و قیمت‌ها متناسب‌تر خواهند شد.
در واقع وزارت صنعت، معدن و تجارت با توجه به افزایش قیمت مواد اولیه، هزینه‌های لجستیک و افزایش دستمزدها قصد دارد به زودی قیمت انواع خودرو را اصلاح کند. نزدیک به دو هفته است که این فرآیند آغاز شده و همچنان سازمان حمایت، شورای رقابت و وزارت صمت در حال بررسی اوضاع هستند.
سعید موتمنی، رئیس اتحادیه دارندگان نمایشگاه و فروشندگان خودرو تهران در خصوص افزایش قیمت خودرو طی هفتههای آتی توضیح داد برای آن که افزایش قیمت خودرو متوقف شود، ضروری است که عرضه خودرو توسط خودروسازان افزایش یابد. موتمنی می‌گوید که بازار خودرو تابع عرضه و تقاضا است و اگر عرضه بیشتر شود اثر خود را بر بازار می‌گذارد. اگر میزان عرضه جوابگوی تقاضا بود فاصله قیمت محصولات شرکت‌های خودروساز از کارخانه تا بازار حداقل ۱۰ درصد بود نه ۱۰۰ درصد. وی همچنین در ادامه افزود:
خودرو یک کالای مصرفی است که امروزه تبدیل به یک کالای سرمایهای شده است. اگر محدودیتی در عرضه نداشتیم قیمت این کالا با کوچک‌ترین نوسان ارزی تغییر نمی‌کرد. قیمت پژو ۲۰۷ اتوماتیک مدل ۱۴۰۱ تیرماه با ارز ۲۸ هزار تومانی نزدیک به ۵۶۰ میلیون تومان بوده، این در حالی است که امروز همین خودرو با ارز ۳۳ هزار تومانی حدود ۴۷۸ میلیون تومان به فروش میرسد؛ چرا که تعداد فاکتور کردن این خودرو توسط خودروساز بیشتر شده است.
خریدارن مسکن بخوانند | آپارتمانهای شرق تهران متری چند؟
در این گزارش به بررسی قیمت مسکن در منطقه شرق تهران پرداخته شده است.
- + کاهش بی سابقه قیمت مرغ در بازار امروز | قیمت مرغ کیلویی چند شد؟
- + واریز سود سهام عدالت چند میلیونی از امشب | سود سهام عدالت جدید برای این افراد
- + ریزش شدید قیمت خودرو در بازار امروز | قیمت خودروهای داخلی چند؟
- + سحر قریشی خودکشی کرد | عکس عجیب سحر قریشی همه را شوکه کرد
- + عکس لو رفته از ازدواج امیر جعفری با این زن جوان | طلاق امیر جعفری علنی شد
در این گزارش به بررسی قیمت مسکن در منطقه شرق تهران پرداخته شده است.
مناطق شرقی تهران مانند نارمک، تهرانپارس، مجیدیه و پیروزی از مناطق مشهور تهران هستند و متقاضی‌های زیادی برای خرید خانه و ملک در این منطقه وجود دارد. از آنجایی که این منطقه دسترسی خوبی به ناوگان حمل‌ونقل عمومی دارد و از مکان‌های تفریحی و تجاری زیادی برخوردار است یکی از مناطق پر طرفدار تهران به شمار میآید.
شرق تهران به خصوص منطقه ۴ تهران، سومین منطقه پرتقاضای بازار مسکن پایتخت است که ۹ درصد از کل معاملات شهر در تیرماه را به خود اختصاص داده است. بررسی فایلهای موجود در بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که عرضه آپارتمانهای میانسال در منطقه ۴ تهران به مراتب بیشتر از آپارتمانهای نوساز و زیر پنج سال ساخت بوده و این موضوع نشان از حضور پررنگ متقاضیان تبدیل به احسن در بازار مسکن دارد.
اگر قصد سرمایه‌گذاری در شرق تهران را دارید، می‌توانید واحدی نوساز با متراژ ۱۰۰ متر و ۲ اتاق خواب را در محله نارمک، با نرخ ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان خریداری کنید. همچنین واحدی نوساز دیگر در همین محله با متراژ ۶۶ متر و ۲ اتاق خواب، قیمتی بالغ‌بر ۳ میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان دارد.
همچنین واحد آپارتمانی ۹۵ متری در محله پیروزی با توجه به نوساز و ۲ خوابه بودن ملک، قیمتی بالغ بر ۳ میلیارد و ۷۲۰ میلیون تومان دارد.
آپارتمانی ۱۳۵ متری در محله مجیدیه با توجه به نوساز بودن واحد و ۲ خوابه بودن این خانه، در روز‌های گذشته معادل ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
برای خرید واحد آپارتمانی نوساز در نیرو هوایی با متراژ ۸۵ متر و ۲ اتاق خواب، به بودجه‌ای بالغ‌بر ۴ میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان احتیاج دارید.
با سرمایهای معادل ۶ میلیارد و ۶۶۴ میلیون تومان، می‌توانید واحدی نوساز با متراژ ۱۳۶ متر در محله تهران‌نو را خریداری کنید.
واحدی دیگر در محله تهرانپارس‌شرقی با ۳ اتاق خواب و متراژ ۱۶۵ متر با توجه به نوساز بودن ملک، ارزشی معادل ۹ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان دارد.
سهم‌های پرتقاضا
خودروهای جدید سوئیست بر پایه جتور
تصاویر جدید منتشرشده از کارخانه کمپانی سوئیست در چین نشان می دهد که این خودروساز کراس اوورهای DX8 ،DX8S و DX8 پلاس را بر مبنای محصولات جتور توسعه داده است.
به گزارش پایگاه خبری اسب بخار، در حال حاضر، سوئیست DX8 همان جتور X70 یا همان X70S است که در ایران با نام فیدلیتی پرایم شناخته می شود و سوئیست DX8 پلاس هم نمونه ای از جتور X70 پلاس یا همان فیدلیتی پرستیژ با نشان تجاری دیگری است. سوئیست DX8S نیز همان نمونه M جتور X70 است که در برخی بازارها با نام X70 هم شناخته می شود.
سوئیست DX8 سوئیست DX8
کمپانی سوئیست که یکی از خودروسازان قدیمی چینی به حساب می آید و با سرمایه گذاری مستقیم کمپانی میتسوبیشی ژاپن تأسیس شده است، در چند وقت اخیر، محصول جدیدی را براساس پلتفرم های خود معرفی نکرده است و حال می بینیم که خانواده جدید کراس اوورهای این نشان تجاری، یعنی DX8، براساس پلتفرم خانواده X70 جتور طراحی شده است. نکته قابل توجه عدم تغییر قطعات کلی و اجزای مهم بدنه در سوئیست DX8 ،DX8S و DX8 پلاس نسبت به نمونه مشابه در میان خودروهای جتور است.
سوئیست DX8 پلاس سوئیست DX8 پلاس
در چند وقت اخیر، برخی خودروسازان جهانی که به دلیل کاهش آمار فروش و هزینه های بالای توسعه محصول، تا حدی از بازار جهانی عقب افتاده بودند، به سمت استفاده از پلتفرم های رایج و پرتقاضا رفته اند. به عنوان مثال، میتسوبیشی که جزئی گروه رنو است، نسل جدید ASX را بر پای رنو کپچر معرفی کرده و صرفاً به تغییر نشان تجاری اکتفا کرده است. حال می بینیم که شریک تجاری میتسوبیشی در بازار چین، به جای توسعه محصول براساس ساخت پلتفرم جدید، از ساختار یک خودروی چینی دیگر استفاده کرده و برای بقا و افزایش سهم بازار، جتور X70S و X70 پلاس را با نشان تجاری خود به بازار معرفی نموده است.
سوئیست DX8s سوئیست DX8s
لازم به ذکر است که هنوز کمپانی سوئیست جزییات دقیق و کاملی را برای DX8 ،DX8 پلاس و DX8S معرفی نکرده است. اما با توجه به تصاویر منتشرشده، همکاری این خودروساز چینی با جتور قطعی بوده است و برخی رسانه های چینی هم می گویند که مشخصات فنی، متریال و امکانات رفاهی میان خانواده سوئیست DX8 و جتور X70 برابر است.
اولین تصویر تورم ملکی۱۴۰۲
بسازوبفروش‌ها برای سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی، علاوه بر مانع قبلی مربوط به «روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن»، با دو مساله دیگر نیز روبه‌رو شدهاند؛ سرنوشت مذاکرات و فرجام نرخ دلار. نظرسنجی از سازنده‌های فعال و نیمه‌فعال در بازار ساختوساز مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، با وجود افزایش دستکم ۴۰درصدی قیمت تمام‌شده سهم‌های پرتقاضا مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازه‌سازها به قیمت متناسب با هزینه‌ها»، سلب یا سخت شده است.در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگی‌ها، برآورد سازندهها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.
تازه‌‌‌ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازندهها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیش‌تر عمده تقاضای سرمایهای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می‌‌‌داد اما در هفتههای اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه‌‌‌های متوسط و نیز ابرسرمایه‌گذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیای‌اقتصاد»ضمن پاسخ به پنچ پرسش‌کلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی را تشریح کرده است .
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷درصد گران‌‌‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.
اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیمسال دوم ۱۴۰۱ در محلههای مختلف شهر تهران مبتنی بر فایلهای عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌‌‌آیند. البته ارقام سهم‌های پرتقاضا کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌‌‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.
گفت‌‌‌وگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌‌‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌‌‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌‌‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازندهها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم‌‌‌اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساختوساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.
ایست برجامی ساختوساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده‌‌‌اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساختوساز امسال را فوق‌‌‌العاده کم‌‌‌رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساختوساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازندهها در برابر این پرسش که آیا قصد ساختوساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می‌کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.
صرف‌‌‌نظر از سازنده‌‌‌هایی که به طور کلی از بازار ساختوساز خارج شدهاند و تمایلی به فعالیت نشان نمی‌‌‌دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده‌‌‌اند. آنها عنوان می‌کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه‌‌‌ای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود می‌‌‌دانند. آنها انتظار دارند عایدی ساخت‌وسازهای قبلی آنها حداقل ۳۵درصد باشد و این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو می‌شود؛ موضوعی که به شکل «کف‌‌‌نشینی جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمانهای نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتمانهای کلیدنخورده و دست اول که سازندهها فروخته‌‌‌اند، از آپارتمانهای دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایین‌‌‌تر از حدود ۲۸درصد سقوط می‌کند.
اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازندهها اعلام می‌کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته می‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازندهها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دستکم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازندهها ترجیح می‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.
چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازندهها و واسطه‌‌‌هاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی‌‌‌ترین علت آن خریدهای سرمایهای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساختوساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته‌‌‌اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می‌کنند.
ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دستکم در سال‌جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازندهها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایه‌گذاران پرشمارتر از سازندهها هستند، بلکه برخی سازندهها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آورده‌‌‌اند. به عبارت دیگر جنس سرمایه‌گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال‌های گذشته «خاص» به شمار میآید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازندهها، برخی از مالکان خانه‌‌‌های کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره‌‌‌نشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شدهاند. در مجموع اغلب سرمایه‌گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه‌‌‌ای محسوب نمی‌‌‌شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امن‌‌‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.
همچنین شمالی‌‌‌ترین و به اصطلاح لوکس‌‌‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران و هم از جنس سازندهها هستند؛ با این حال در ماه‌‌‌های اخیر حجم تقاضای سرمایهای به مراتب بیشتر از تقاضای سازندهها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌‌‌های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید سهم‌های پرتقاضا زمین می‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم‌‌‌انداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.
بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفتههای اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است و سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شدهاند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌‌‌شد.
برآورد سازندهها از آینده قیمت مسکن
سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن ارائه می‌کنند که منعکس‌‌‌کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازندهها که در حال حاضر مشغول ساختوساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کردهاند با «دنیای‌اقتصاد» در میان گذاشته‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.
با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، محقق می‌شود یا دستکم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایهای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود. بر این اساس برآورد سازندهها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازندهها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.
چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساختوساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.
ویژگی زمین مرغوب در تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساختوساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می‌کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌‌‌هایی ورود می‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازندهها در مناطق مختلف تهران به قواره‌‌‌هایی اطلاق می‌شود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار میآید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌‌‌هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می‌شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه‌‌‌بندی‌‌‌های شهرداری است که تعیینکننده میزان مرغوبیت زمین‌‌‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.
این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیینکننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وسازهایی که در زمین مرغوب صورت می‌گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌‌‌هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می‌کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.
بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محلههای مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز میرسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز میرسد.
بازار زمین در جنوب تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به واسطه وجود بافت‌‌‌های فرسوده، امکان ساختوساز بیشتری برای سازندهها فراهم می‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازندهها غالب است و سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع می‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ۵۰درصد برآورد می‌شود که گفته می‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم و صفر رونق نسبی پیدا کرده و فشرده شده است و همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌‌‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماه‌‌‌های ابتدایی امسال افزایش یافته است.
قیمت مسکن در مناطق شرق تهران چند؟ + جدول قیمت
مناطق ۴، ۸، ۱۳ و ۱۴ در شرق تهران، محدوده سکونتی اقشار متوسط محسوب می‌شود که قیمت مسکن در این مناطق طی یک سال گذشته بین ۳۱ تا ۴۲ درصد افزایش پیدا کرده است. میانگین رشد قیمت در کل شهر تهران نیز در یک سال گذشته ۳۶ درصد بود.
روزنو :منطقه چهار شامل محله‌هایی همچون تهرانپارس غربی و شرقی، نارمک، پاسداران، مبارک آباد، شیان، لویزان، قاسم‌آباد، شمیران‌نو، حکیمیه و خاک سفید است. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه چهار بر اساس معاملات شهریور ۱۴۰۱ معادل ۴۵ میلیون و ۵۲۶ هزار تومان است که نسبت به سال گذشته ۳۵ درصد رشد داشت.
مناطق ۴، ۸، ۱۳ و ۱۴ در شرق تهران، محدوده سکونتی اقشار متوسط محسوب می‌شود که قیمت مسکن در این مناطق طی یک سال گذشته بین ۳۱ تا ۴۲ درصد افزایش پیدا کرده است. میانگین رشد قیمت در کل شهر تهران نیز در یک سال گذشته ۳۶ درصد بود.
بازار مسکن در منطقه چهار معمولا از رونق بیشتری در مقایسه با سه منطقه‌ی دیگر شرق تهران برخوردار است که اغلب بین چهار منطقه پرمعامله تهران قرار می‌گیرد. شهریور امسال ۵۲۲ قرارداد خرید و فروش مسکن در منطقه چهار منعقد شد که ۸.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داد و رتبه سوم را از این نظر در بین مناطق ۲۲ گانه از آن خود کرد.
منطقه چهار شامل محله‌هایی همچون تهرانپارس غربی و شرقی، نارمک، پاسداران، مبارک آباد، شیان، لویزان، قاسم‌آباد، شمیران‌نو، حکیمیه و خاک سفید است. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه چهار بر اساس معاملات شهریور ۱۴۰۱ معادل ۴۵ میلیون و ۵۲۶ هزار تومان است که نسبت به سال گذشته ۳۵ درصد رشد داشت.
منطقه هشت نیز همسایه منطقه چهار محسوب می‌شود که از جنوب تا غرب منطقه چهار امتداد دارد. قیمت هر متر مسکن در منطقه هشت هم‌اکنون به طور میانگین ۳۹ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان است که از رشد ۴۰ درصد در مقایسه با سال گذشته حکایت دارد. تهرانپارس غربی، نارمک، دردشت، مدائن، هفت حوض، فدک، مجیدیه و وحیدیه از محلههای منطقه هشت محسوب می‌شوند. این منطقه در شهریور امسال رتبه ۵.۶ درصد از کل معاملات تهران را به خود اختصاص داد که از این نظر رتبه ششم را از آن خود کرد.
منطقه ۱۳ در جنوب منطقه هشت نیز در شرق تهران قرار دارد. این منطقه معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله در تهران نیست. شهریور امسال ۱۹۴ معامله مسکن در منطقه ۱۳ به ثبت رسید که با ۳.۲ درصد از کل قراردادها رتبه سیزدهم را در بین کل مناطق از آن خود کرد. پیروزی، نیروی هوایی، تهران نو، امامت و نبرد شمالی بعضی از مناطق منطقه ۱۳ تهران هستند. قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۳ معادل ۳۹ میلیون و ۲۲۶ هزار تومان است که در مقایسه با شهریور سال گذشته ۳۱ درصد رشد نشان می‌دهد.
اما منطقه ۱۴ واقع جنوب منطقه ۱۳ نیز در شرق تهران قرار دارد. این منطقه از محدوده‌های نسبتا پرتقاضا در بازار املاک تهران است که شهریور امسال با ۳۱۰ فقره معامله که ۵.۱ درصد قراردادها را شامل شد جایگاه هفتم را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران از آن خود کرد. آهنگ، خاوران، سلیمانیه، دولاب، میدان خراسان و هفده شهریور برخی از محلههای منطقه ۱۴ هستند. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بر اساس معاملات شهریور ۱۴۰۱ بالغ بر ۳۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر متر مربع است که در مقایسه با شهریور پارسال ۴۲ درصد افزایش یافته است.
چهار منطقه مذکور به طور کلی ۲۲.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ را به خود اختصاص دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ساکنان مناطق شرقی تهران را اقشار متوسط تشکیل می‌دهند. عمده آپارتمانهای این مناطق از نوع کوچک و متوسط متراژ است. با این حال حجم قابل توجهی واحد بزرگ متراژ در منطقه تهرانپارس غربی برای فروش عرضه شده که تناسب چندانی با توان خرید متقاضیان ندارد.
دیدگاه شما