پیشنهاد میشود بخوانید: ماهیت حسابها در حسابداری چیست و چگونه تشخیص داده میشود؟
اوراق قرضه ، اوراق مشارکت و تفاوت آنها ؟
از ابزار های مهم تامین مالی در بازار های مالی اوراق قرضه و اوراق مشارکت هستند . شباهت ها و متفاوت هایی با هم دارند .
اوراق قرضه چیست ؟
این اوراق از ابزار های بازار های مالی هستند با درآمد ثابت که وامی توسط سرمایه گذار به وام گیرنده پرداخت می شود که معمولا این اوراق توسط دولت ها و سازمان های بزرگ منتشر می شود . این اوراق شامل تاریخ پایان هست که در آن تاریخ اصل وام به همراه سود مشخص شده به صاحب اوراق پرداخت می شود.
اوراق مشارکت چیست؟
این اوراق از ابزار های بازار های مالی هستند و ارواق بها داری هستند که بیانگر مشارکت در یک طرح است . و درواقع برای تامین مالی مورد نیاز های طرح های دولتی ، شهرداری ، شرکت های بزرگ و تحت نظارت بانک مرکزی منتشر می شود و بازپرداخت آن توسط بانک ها و یا دولت تصمین می شود.
تفاوت اوراق قرضه با اوراق مشارکت ؟
از تفاوت های مهم این است که اوراق قرضه میزان بهره مشخصی دارد و با روش های بانکداری اسلامی تطابق ندارد و هیچ محدودیتی برای وام گیرنده ایجاد نمی کند .
ولی در اوراق مشارکت سودی که دریافت می شود در طرح های تولیدی عمرانی و غیره .. به کاربرده می شود و میزان سود قطعی در پایان کار محاسبه و پرداخت می شود .
آموزش حسابداری اوراق مشارکت
گاهی پیش می‌آید که شرکتی نیاز به جذب سرمایه پیدا میکند. جذب سرمایه از طرق مختلفی ممکن است تامین بشود. یکی از راههای جذب سرمایه این است که شرکت اوراق قرضه منتشر میکند. ولی اوراق قرضه در نظام جمهوری اسلامی به دلیل ربوی بودن شکل معامله ممنوع شده است. به همین دلیل اغلب شرکت‌ها اوراق بهاداری را منتشر میکنند که نام اوراق مشارکت به خود گرفته‌اند. اوراق مشارکت مشخصاتی دارند که از جمله آنها: ارزش اسمی و بهره اسمی است.
ارزش اسمی اوراق مشارکت
در واقع قیمت اوراق است و اوراق مشارکت چیست؟ مبلغی است که مشتری در قبال باز پرداخت اوراق، آن را تحصیل میکند.
بهره اسمی اوراق مشارکت
مبلغ بهره ای می باشد که معمولا سالانه به مبلغ اسمی اوراق تعلق می‌گیرد. اکثرا این اتفاق می افتد که اوراق مشارکت در بازاری خرید و فروش می شود که بهره در آن بازار متفاوت از بهره اسمی اوراق می‌باشد.
در این بازار ممکن است دو حالت کلی اتفاق بیفتد؛ گاهی بهره بازار از بهره اسمی اوراق بیشتر است. در این صورت اگر مبلغ اسمی اوراق1،000،000 ریال باشد و بهره اسمی آنها 10% باشد سالانه مبلغ 100،000 ریال جریان وجه نقد از این اوراق حاصل می شود. حالا کسی که این اوراق را میخرد اگر این مبلغی را که بابت خرید اوراق پرداخت میکند (1،000،000 ریال) در بازار سرمایه گذاری کند و بهره بازار مثلا 20 % باشد سالانه به جریان وجه نقدی معادل 200،000 ریال دست پیدا میکند.
بنابر این مشتری هرگز حاضر نمی‌شود این اوراق را به قیمت 1،000،000 ریال از شرکت فروشنده بخرد و ترجیح می‌دهد سرمایه خود را در بازار سرمایه گذاری کند. به ناچار این شرکت برای ترغیب مشتری به سرمایه گذاری نزد خود و جهت جذب سرمایه این مشتری به نفع شرکت خود، اوراق مشارکت خود را به مبلغی کمتر به فروش می‌رساند. از طرف دیگر مشتری حاضر میشود مبلغی را در اوراق شرکت فروشنده سرمایه گذاری کند که اگر در بازار سرمایه گذاری کند همان جریانی از وجه نقد را به او بازگرداند که اوراق مشارکت باز می‌گرداند. و طبیعتا هرچه نرخ بهره بالاتر باشد سرمایه گذار با پول کمتری می‌تواند به جریان وجه نقد مورد نظر برسد.
جهت درک بهتر این موضوع فرض کنیم که بخواهیم اوراق مشارکت با ارزش اسمی 1،000،000 ریال و بهره اسمی 10% را از شرکت گلسار بخریم. درحالیکه ارزش بازار 20% می‌باشد. این اوراق سالانه مبلغ 100،000 ریال را به ما می‌رساند. در حالیکه اگر ما 1،000،000 ریال را در بازار سرمایه گذاری کنیم به راحتی به جریان نقدی 200،000 ریال می‌رسیم و برای رسیدن به جریان نقدی 100،000 ریال به سرمایه‌ای کمتر از یک میلیون نیاز داریم.
مثال اوراق مشارکت
شرکت گلسار نیاز به جذب سرمایه دارد و اوراقی با مشخصات زیر منتشر کرده است:
اوراق مشارکت با ارزش اسمی 787،500 ریال و نرخ بهره اسمی 8% و سر رسید دو سال. این اوراق به مدت دو سال، سالانه جریان وجه نقدی به مبلغ 63،000 ریال و در پایان سال دوم مبلغ 787،500 ریال علاوه بر 63،000 ریال متعلق به سال دوم خواهند داشت.(63،000=8%*787،500).
فرمول محاسبه ارزش فعلی همان اوراق با بهره مورد انتظار 15% (بهره بازار)
F = ارزش اسمی اوراق مشارکت
P = ارزش فعلی اوراق
A = جریان نقدی سالانه که از اورق حاصل از آن اوراق حاصل می شود.
n = تعداد دوره ها
i = بهره بازار یا همان بهره مورد انتظار
اینک با توجه به مثال:
A=63،000
n=2
787،500ریال = F
در نتیجه p برابر خواهد شد با 697،883 ریال.
همانطوریکه مشاهده شد باسرمایه گذاری مبلغی کمتر از ارزش اسمی اوراق فوق به همان درآمد سالانه میشود رسید. پس برای خرید این اوراق مشتری همین مبلغ را می پردازد و مبلغ 89،617 ریال=697،883-787،500 را از بهای اوراق کسر میکند و شرکت گلسار در دفاتر رسمی خود ثبت زیر را تحریر میکند:
| شرح | بدهکار | بستانکار |
| وجه نقد | 697،883 | |
| کسر اوراق | 89،617 | |
| اوراق مشارکت | 787،500 | |
| ثبت بابت فروش اوراق به کسر |
کسر اوراق یک هزینه تلقی میشود و حسابی با ماهیت بدهکار در دفاتر شرکت فروشنده ایجاد میکند. که در طی دوره‌های بازدهی اوراق می‌بایست مستهلک شود.
پیشنهاد میشود بخوانید: ماهیت حسابها در حسابداری چیست و چگونه تشخیص داده میشود؟
استهلاک کسر اوراق مشارکت
برای استهلاک این کسر دو روش در حسابداری مالی وجود دارد، یکی روش خط مستقیم هست که در این روش مبلغ کسر اوراق را به تعدا دوره ها تقسیم میکنند و در هر دوره مبلغ حاصل را به هزینه بهره اضافه میکنند.
در مثال فوق: مبلغ استهلاک کسر اوراق برای هردوره (در اینجا تعداد دوره ها 2 است)، ریال348،941=697،883/2 است.
هزینه بهره شرکت فروشنده اوراق عبارت خواهد شد از بهره پرداختنی متناسب با ارزش اسمی اوراق به اضافه مبلغی که بعنوان استهلاک کسر اوراق شناسایی می شود.
| شرح | بدهکار | بستانکار |
| هزینه بهره | 411،941 (63،000+348،941) | |
| کسر اوراق | 348،941 | |
| بهره پرداختنی | 63،000 | |
| ثبت بابت شناسایی هزینه بهره اوراق مشارکت و مستهلک نمودن کسر اوراق مربوطه |
شرکت گلسار ثبت فوق را در پایان سال اول و پایان سال دوم انجام می دهد و در پایان سال دوم علاوه بر ثبت فوق، جهت دریافت اوراق مشارکت از شرکت سرمایه گذار و تصفیه حساب با آن شرکت ثبت زیر را انجام می دهد:
| شرح | بدهکار | بستانکار |
| اوراق مشارکت | 787،500 | |
| وجه نقد | 787،500 | |
| ثبت بابت بازخرید ارواق مشارکت و تصفیه حساب با شرکت سرمایه گذار |
اما طرف سرمایه گذار در دفاتر خود چه ثبتی میزند:
| شرح | بدهکار | بستانکار |
| سرمایه گذاری در اوراق مشارکت شرکت گلسار | 697،883 | |
| وجه نقد | 697،883 | |
| ثبت با خرید اوراق مشارکت از شرکت گلسار |
و در پایان سال اول:
| شرح | بدهکار | بستانکار |
| وجه نقد | 63،000 | |
| درآمد حاصل از سرمایه گذاری | 63،000 | |
| ثبت بابت دریافت سود اوراق مشارکت شرکت گلسار |
در پایان سال دوم نیز همین ثبت را انجام می‌دهد علاوه بر آن در پایان سال دوم که زمان سر رسید اوراق است، حساب سرمایه گذاری بسته میشود و سود حاصل از این سرمایه گذاری نیز شناسایی میشود:
بررسی مسائل شرعی اوراق مشارکت و اوراق قرضه
باید توجه کنیم که دریافت هر نوع سود تضمین‌شده غیر شرعی نیست. به عبارت دیگر برخی از سودهای تضمین‌شده مشکل شرعی دارند اما برخی دیگر بی‌اشکال هستند. برای روشن‌شدن بحث، باید به تفاوت‌های بین اوراق مشارکت و اوراق قرضه توجه کنیم.
یکی از سؤالاتی که ممکن است درخصوص اوراق مشارکت برای خیلی افراد پیش بیاید، این است که باتوجه به اینکه سود این اوراق، تضمین شده است، آیا سرمایه‌گذاری در آنها اشکال شرعی ندارد؟ چه تفاوتی میان اوراق مشارکت که در ایران و برخی کشورهای اسلامی منتشر میشود، با اوراق قرضه که در سایر کشورها منتشر میشود وجود دارد درصورتی‌که در هر دو نوع اوراق، سود تضمین‌شده به سرمایه‌گذاران پرداخت میشود؟
به گزارش پایگاه اطلاع اوراق مشارکت چیست؟ رسانی بازار سرمایه(سنا)، باید توجه کنیم که دریافت هر نوع سود تضمین‌شده غیر شرعی نیست. به عبارت دیگر برخی از سودهای تضمین‌شده مشکل شرعی دارند اما برخی دیگر بی‌اشکال هستند. برای روشن‌شدن بحث، باید به تفاوت‌های بین اوراق مشارکت و اوراق قرضه توجه کنیم .
در توضیح اوراق مشارکت باید گفت، سرمایه‌گذار، با خرید اوراق مشارکت، در پروژه معینی مثل احداث جاده، نیروگاه و. مشارکت کرده و طبیعتا، در سود آن پروژه سهیم خواهد شد. بنابراین، پشتوانـه اوراق مشارکت، یک دارایـی مشخص، مثل نیروگاه، جاده، سـد و یا یک خط تولیـد است. اما در اوراق قرضه، این چنیـن نیست. از اسم این اوراق هم مشخص است که منتشرکننده اوراق از سرمایه‌گذار، پول قرض میکند، اما این که این پول با چه هدفی و برای چه کاری قرض میشود، مشخص نیست.
بنابراین، خریدار اوراق قرضه در واقع، پول خود را بابت کاری که نمی‌داند چیست، در اختیار منتشرکننده اوراق قرار داده و ناشر اوراق نیز به وی، سـود می‌پردازد .
این اولین نکته‌ای است که اوراق قرضه را غیر شرعی میکند؛ چرا که براساس تعالیم اسلامی، ربـا که یکی از بزرگترین گناهان به شمار می‌رود، زمانی اتفاق می‌افتد که فردی، چیزی (اعم از پول یا غیر از آن) را به کسی قرض دهد و شرط کند که هنگام پس دادن، باید بیشتر از اصل سرمایـه را به وی بازگرداند.
مثلا فردی 100 هزار تومان به کسی قرض دهد و شرط کند که هنگام پس‌دادن پول، باید 120 هزار تومان به وی بازگرداند. آنچه که در اوراق قرضه اتفاق می‌افتد، دقیقا همین حالت است اما در اوراق مشارکت چنین چیزی رخ نمی‌دهد؛ زیرا سرمایه‌گذار با خرید اوراق مشارکت، در ایجاد و یا توسعه یک دارایی معین، مثل سد، جاده و. مشارکت کرده و سودی که دریافت میکند، بابت مشارکت در این کار است؛ امری که از لحاظ شرعی نه‌تنها اشکالی ندارد، بلکه پسندیده نیز هست .
دومین مساله این است که در اوراق قرضه مشخص نیست که منتشرکننده (ناشر) این اوراق، پول را برای چه کاری صرف خواهد کرد. چه بسا پول ناشی از فروش اوراق قرضه، صرف کارهایـی شود که از نظر اسلام، جایز نیست اما در اوراق مشارکت، پروژه‌ای که قرار است تأمین مالی برای آن انجام شود، کاملا مشخص و مورد تأئید بوده و به سرمایه‌گذاران از قبل، اعلام می‌شـود .
بد نیست به این نکته هم اشاره کنیم که برای انتشار اوراق مشارکت، شرکت یا دستگاهی که قصد انتشار این اوراق را دارد، ابتدا باید طرح توجیه اقتصادی درباره پروژه‌ای که قرار است اوراق مذکور، برای تأمین مالی آن منتشر شود، تهیه نماید. تنها درصورت تأئید این طرح توسط نهادهای مربوط مثل بانک مرکزی و سازمان بورس، شرکت اجازه انتشار اوراق مشارکت را خواهد داشت. همچنین نرخ سود علی‌الحساب اوراق مشارکت نیز اوراق مشارکت چیست؟ براساس طرح توجیه اقتصادی و البته، در چارچوب سیاست‌های پولی و مالی کشور، تعییـن و به سرمایه‌گذاران اعلام میشود. بدین ترتیب مشخص است که نظارت لازم بر این مساله از سوی نهادهای مسؤول صورت می‌گیرد .
مجددا یادآور میشود ناشر اوراق مشارکت باید پس از پایان طرح و در سررسید نهایی اوراق، سود قطعی طرح را محاسبه کرده و درصورتی که سود قطعی از سود پرداختی به سرمایه‌گذاران بیشتر باشد، مابه‌التفاوت را به آنان پرداخت نماید. البته، درصورتی که سود قطعی پروژه، از سود علی‌الحساب پرداختی کمتر باشد، جبران مابه‌التفاوت برعهده ضامن اوراق اوراق مشارکت بوده و ضرر و زیانی از این بابت، متوجه خریدار این اوراق نیست .
تفاوت‌های صندوق پروژه و اوراق مشارکت/ چطور نقدینگی سرگردان را در راستای توسعه کشور هدایت کنیم؟
در شرایطی که پروژه‌های زیرساختی کشور با بودجه عمومی قابل تامین مالی نیست، استفاده از راهکارهای دیگر تامین مالی نظیر صندوق سهام پروژه می‌تواند، منجر به توسعه زیرساخت‌های کشور شود.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، تامین مالی پروژه‌های زیرساختی با توجه به وضعیت کسری بودجه دولتی مهمترین چالش حال حاضر کشور در مسیر پیشرفت توسعه است. در شرایطی که به واسطه کاهش فروش نفت، درآمدهای ارزی کاهش چشمگیری پیدا کرده، روش‌های مختلفی از جمله فروش اوراق مشارکت توسط دولت به کار گرفته میشود تا پروژه‌های عمرانی متوقف نگردند.
با این وجود این راهکار نتوانسته است شرایط پروژه های زیرساختی نیمه تمام را بهبود ببخشد. از سوی دیگر فروش اوراق مشارکت به عنوان راه حلی مقطعی، در ایران به صورت مطلوبی صورت نمی‌پذیرد و مبالغ احصا شده از این طریق تماما صرف پروژه های عمرانی نمی گردد. در چنین شرایطی کارشناسان روش های دیگری را ارائه می دهند که در عین حل مشکل تامین نقدینگی پروژه های زیرساختی، آسیب های روش فروش اوراق مشارکت را نیز گریبانگیر کشور و سرمایه گذاران نکند. صندوق های سرمایه گذاری پروژه محور یکی از انواع این روش هاست.
* تفاوت صندوق پروژه و فروش اوراق مشارکت چیست؟
در تامین مالی مردمی به روش صندوق سهامی پروژه، با توجه به اینکه مردم در ازای میزان سرمایه‌گذاری ، سهام پروژه را دریافت میکند که خود این سهام دارای ارزش است و به عنوان دارایی به شمار می‌رود، بنابراین می توان انتظار داشت که با وجود تورم و نوسانات قیمتی و یا کاهش ارزش پول ملی، ارزش واقعی سهام خریداری شده توسط مردم با میزان تورم به روز شود. این در حالی‌ست که در روش فروش اوراق مشارکت، چون بخش دولتی در حال فروش بدهی به مردم است و این بدهی پشتوانه دارایی نامعلومی دارد، به همین واسطه در صورت وقوع تورم، مردم جز اصل سرمایه، سود تضمین شده پول خود را دریافت نخواهند کرد و به همین خاطر، اگر میزان رشد نرخ تورم تا زمان سررسید اوراق بالاتر از میزان تضمین شده توسط دولت باشد، یعنی عملا مردم متضرر شده و از ارزش اصل پول آنها کسر شده است.
در همین ارتباط، محمد حمیدزاده کارشناس اقتصادی در بیان سایر تفاوت‌های صندوق سهام پروژه و اوراق مشارکت گفت: «در روش صندوق پروژه، مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی دقیقا از محل و میزان هزینه‌کرد سرمایه خود مطلع خواهند بود و بنابراین اگر احساس کنند که هزینه‌‌های انجام شده در پروژه غیرواقعی و یا غیرکارشناسی است، به عنوان یک بازوی نظارتی و به عنوان شریک در پروژه به موضوع ورود میکنند.»
این کارشناس اقتصادی ادامه داد:« همین امر سبب می‌گردد تا هزینه تصمیمات غیرکارشناسی و غیرمنطقی از سوی مجریان پروژه بالا رفته و پروژه‌ها با کمترین میزان اسراف و با بالاترین بهره‌وری سرمایه و زمان انجام گردد.»
به گزارش فارس، در روش فروش اوراق مشارکت، مردم از محل هزینه‌کرد مبلغ سرمایه‌گذاری خود اطلاعی ندارند و امکان دارد که حتی سرمایه آنها به جای صرف شدن در پروژه‌های زیرساختی ملی که در نهایت به رشد و توسعه اقتصادی کشور کمک می کند، صرف هزینه های جاری غیر برگشت پذیر دولت همچون پرداخت حقوق اوراق مشارکت چیست؟ کارمندان شود. به بیان دیگر مردم نمی‌توانند بر محل و نحوه هزینه‌کرد سرمایه خود با خبر شوند و بعلاوه در صورت سرمایه گذاری در پروژه‌ای با نرخ سود بالا، نمی توانند از تمامی سود به دست آمده بهره‌مند شوند.
* تامین مالی پروژه ها، بی نیازی از سرمایه‌گذاری خارجی و کمک به دولت
از روش صندوق پروژه می توان برای تکمیل پروژه‌های نیمه تمام زیرساختی بهره گرفت. چرا که چالش امروز کشور تعریف پروژه‌های زیرساختی جدید نیست بلکه وجود پروژه‌های نیمه کاره که هر یک در حال اخذ ردیف اعتبار سالانه اما محدودند، چالش امروز توسعه کشور است.
با استفاده از روش صندوق پروژه می توان پروژه‌های زیرساختی نیمه تمام را به واسطه سرمایه های مردمی تکمیل نمود. در این روش امکان دارد دولت هزینه‌هایی را که تا روز پذیره نویسی برای هر پروژه انجام داده است را به عنوان آورده خود لحاظ نموده و یا آن را نیز اوراق مشارکت چیست؟ به مردم واگذار نماید و صرفا در نقش مجری، ناظر و یا تسهیل‌گر پروژه ظاهر شود.
به عبارت دیگر دولت می تواند از طریق روش صندوق سرمایه‌گذاری پروژه، پروژه‌های نیمه تمام را به مردم واگذار کرده و مبالغی را که طی سالیان متمادی برای پیشرفت قطره چگانی هر پروژه هزینه کرده است، باز پس گرفته و از این طریق بخشی از کسری بودجه خود را نیز جبران نماید.
بنابراین با تمامی جوانبی که مطرح شد می توان انتظار داشت که روش تامین مالی مردمی پروژه محور علاوه بر تکمیل پروژه‌های نیمه تمام زیرساختی، بتواند نیاز کشور به سرمایه‌گذاری‌های خارجی در دوران تحریم را به صفر برساند. چرا که هم اکنون نقدینگی موجود نزد مردم و بخش خصوصی به صورت سرگردان در بازارهای غیرمولد سرمایه‌گذاری می شود و در صورت ایجاد یک پلتفرم جذاب و مولد برای سرمایه گذاری بدون شک جهت‌گیری سرمایه‌های فریز شده داخلی به سمت آن خواهد بود. اساسا تامین مالی از کشورهای خارجی چه به واسطه سرمایه گذاری و چه از طریق دریافت وام، حتی اگر شرایط تحریم هم وجود نداشته باشد، زمانی معنا پیدا میکند که درون کشور سرمایه‌ی معطل مانده یا به بیان دیگر پول سرگردان وجود نداشته باشد.
قدرت نقدینگی موجود در داخل کشور بارها و بارها در بازارهای غیرمولدی چون طلا، مسکن، خودرو و ارز توانسته است موجب نوسان و آشفتگی آنها شود. در مورد بورس نیز مشاهده شد که ورود سرمایه های مردمی توانست افزایش شاخص غیرواقعی ایجاد کند که پس از مدتی شرایط بازار بورس را به وضع فعلی برساند. به بیان دیگر این میزان از نقدینگی در اختیار اگر به سمت تولید و یا ایجاد زیرساخت های اقتصادی نرود می تواند به مثابه سیلی ویرانگر بازارهای اقتصادی کشور را دچار التهاب کند. اما، این میزان از نقدینگی اگر به کمک روشی چون صندوق پروژه به تکمیل پروژه های زیرساختی اختصاص یابد می توان امید داشت که اقتصاد کشور دوباره به ریل رشد و توسعه خود بازگردد.
مشاورحقوقی - تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست؟
پیام آن‌لاین در نظر دارد سئوال‌های حقوقی شما را با خبرگان این رشته درمیان بگذارد، اولین سوال شما راازکارمند بازنشسته شرکت آقای حسن کافی ،که خودسردفتر دار است جویا می شویم .
تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست و از نظر حقوقی تخلف در استفاده از وام یا اوراق چگونه قابل پیگیری است؟
مسکن از جمله نیازهای اولیه هر خانواده محسوب میشود و افراد به طرق مختلف نسبت به رفع این نیاز اقدام می کنند. یکی از طرق تامین و تهیه مسکن استفاده از تسهیلات بانکی است و در این میان بانک مسکن به عنوان وظیفه اصلی و تخصصی خود بیشترین نقش را در اعطای تسهیلات جهت خرید و ساخت مسکن متقاضیان انجام می دهد.
رایج‌ترین و شایع‌ترین سپرده‌ها نزد بانک مسکن جهت خرید مسکن (حساب پسانداز مسکن) و (خرید اوراق حق تقدم) است.
صرف نظر از تفاوت‌های حقوقی میان این دو سپرده تفاوت عملی این دو سپرده را می‌توان در سه بعد خلاصه کرد:
الف: سقف تسهیلات برای دارندگان حساب‌های پسانداز مسکن در حال حاضر 180 میلیون ریال است در حالیکه این مبلغ برای دارندگان اوراق حق تقدم 200 میلیون ریال می‌باشد.
ب: سود تسهیلات برای متقاضیان دارای حساب پسانداز مسکن در حال حاضر 11% است در حالیکه این سود برای دارندگان اوراق حق تقدم 12% است.
ج: امتیاز تسهیلات دارندگان حساب پسانداز مسکن غیرقابل انتقال به غیر است اوراق مشارکت چیست؟ واین افراد فقط می‌توانند امتیاز خود را در بانک به بستگان درجه یک (پدر – مادر – همسر – فرزند – برادر – خواهر) منتقل کنند، در حالیکه دارندگان اوراق حق تقدم می‌توانند امتیاز خود را در بانک به هر کس منتقل کنند.
همینکه دارنده امتیاز وام از تسهیلات بانکی استفاده کرد و ملک خریداری شده در رهن بانک قرار گرفت ملک رهن شده قانوناً غیرقابل انتقال بهغیر است ولی خرید و اوراق مشارکت چیست؟ فروش اینگونه املاک در جامعه با وکالت متداول شده که در جای خود قابل تأمل و بررسی است.
عقد وکالت طبق تعریف قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می کند.
ملاحظه می شودکه از لحاظ حقوقی وکالت اعطای نیابت و تفویض اختیار است و بهیچ وجه از جمله عقود ناقله مالکیت نیست.
از طرف دیگر وکالت عقد جایز است یعنی به اراده یکی از طرفین یا با برخی از وقایع حقوقی منفسخ می شود.
ماده 678 قانون مدنی اشعار می‌دارد: وکالت بطرق ذیل مرتفع میشود: 1 – به عزل موکل 2- به استعفای وکیل 3- به موت یا به جنون وکیل یا موکل.
برخی تصور میکنند که اگر وکالت وکیل با عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد (اصطلاحاً وکالت بلاعزل باشد) عقد وکالت غیرقابل انفساخ میشود درحالیکه در اوراق مشارکت چیست؟ اینصورت نیز خطر فوت یکی از طرفین وجود دارد و چنانچه یکی از طرفین وکالت فوت کند وکالت خود بخود منفسخ گشته و از درجه اعتبار ساقط میشود و چنانچه به استناد چنین وکالتی سندی تنظیم شده باشد هر ذینفعی می‌تواند باستناد بی‌اعتباری وکالت ابطال آن سند را از دادگاه صالح درخواست کند.
نتیجه آن که در خرید و فروش وکالتی وکیل مالک مورد وکالت محسوب نمی‌شود بلکه در حدود اختیارات اعطایی از طرف مالک حق تنظیم سند را دارد و تا زمانی که این اتفاق نیفتاده موکل همچنان مالک شناخته میشود.
بنابراین اولین و مهمترین توصیه آن است که حتی‌الامکان از خرید و فروش وکالتی املاک خودداری شود زیرا اینگونه معاملات می‌تواند برای هر یک از طرفین مخاطرات حقوقی داشته باشد.
توصیه به فروشندگان وکالتی املاک در رهن:
چنانچه به هر دلیل ناچار به فروش وکالتی ملک مرهونه خود با وام می‌باشید در وهله اول اطمینان حاصل کنید که خریدار قصد و توان پرداخت اقساط وام را دارد و در مرحله دوم از خریدار بخواهید که خود یا فرد معرفی شده از طرف وی ضامن بازپرداخت وام شود زیرا بانک تا پرداخت کامل اقساط و تسویه حساب و فک رهن ملک، شما را بعنوان بدهکار خود می‌شناسد و چون بانک‌ها ابتدا از طریق مکاتبه با اداره متبوع بدهکار یا ضامن مطالبات خود را از حقوق وی برداشت می کند و در آخرین مرحله و در صورت عدم حصول نتیجه از طریق صدور اجرائیه نسبت به تملک ملک و فروش آن اقدام و مطالبات خود را وصول می کند.
توصیه به خریداران وکالتی املاک در رهن:
توصیه اولیه به خریداران وام آن است که حتی‌الامکان امتیاز وام را از دارندگان اوراق حق تقدم خریداری کنند زیرا در اینصورت امتیاز وام در بانک به خریدار منتقل میشود و بانک خریدار را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کندد بنابراین سند قطعی و رهنی از ابتدا بنام خریدار تنظیم می شودو نگرانی معاملات وکالتی در این حالت وجود ندارد.
چنانچه به هر دلیل ناچار به خرید وکالتی ملک مرهونه با وام هستید اولاً همزمان با تنظیم وکالتنامه بلاعزل مبایعه نامه‌ای با فروشنده تنظیم شود تا در صورت بی‌اعتباری وکالت بتوان در دادگاه به آن استناد کرد ثانیاً حتی‌الامکان از افراد بسیار مسن یا مبتلا به بیماری‌های صعب‌العلاج وام خریداری نکنیدد.
تذکر: اصطلاحات خرید و فروش وکالتی که در این نوشته به کار رفته با مسامحه در بیان و برای درک بهتر خواننده بوده و در حقیقت اطلاق خرید و فروش به وکالت از نظر حقوقی صحیح نیست./19
دیدگاه شما