معامله فضولی
ایا معامله فضولی جرم است ، فضول بهترین لفظ برای نامیدن کسانی است که در زندگی دیگران سرک می‌کشند، شاید برای شما هم جالب باشد که بدانید در قانون مدنی ایران به کسی که در دارایی دیگران بدون اجازه آنها دخالت و تصرف میکند فضول گفته می‌شود. یعنی قانونگذار، همین اصطلاح رایج بین مردم را بدون تغییر در قانون استفاده کرده است. در واقع با وجود اینکه در دنیای حقوق همیشه از کلمات سنگین و دشوار استفاده می‌شود اما کلمه فضول و معاملات فضولی به آنچه که در کوچه و بازار مورد استفاده قرار می‌گیرد بسیار نزدیک است. اگر دوست دارید درباره معامله فضولی و عواقبش اطلاعات بیشتری به دست بیاورید بسته حقوقی ما را از دست ندهید.
ایا معامله فضولی جرم است
اگر شخصی بدون اجازه اموال شما را معامله کرده بدانید که قانون بدون هیچ ملاحظه ای با شخص فضول برخورد می نماید و عواقب سختگیرانه‌ای هم برای این آدم فضول، پیش‌بینی کرده است.
به عنوان مثال اگر شخصی ماشین همسر خود را بدون اجازه او بفروشید. قانون با فردی که بدون اطلاع و اجازه همسر خود اقدام به انجام معامله برای او کرده‌است برخورد میکند،
در قانون به شما، فضول گفته می‌شود و معامله‌ای که از طرف شما واقع می‌شود را معامله فضولی می‌نامند. دلیل اینکه به این معامله‌ها فضولی گفته می‌شود این است که فرد معامله کننده از طرف صاحب مال اذن یا همان اجازه انجام معامله را ندارد بنابراین نباید اشتباه کنید، در موردی که مثلا فردی به برادر خود وکالت کاری می‌دهد که ماشینش را بفروشد چون به او اجازه داده معامله‌ای که انجام می‌شود صحیح است و فضولی نیست.
تکلیف خریدار در معامله فضولی
حال که با معامله فضولی آشنا شدید شاید برای شما هم جالب باشد که جواب سوالاتی مثل اینکه اگر شخصی بدون اجازه معامله‌ای را برای دیگری ببندد تکلیف آن چیست؟
طرف دیگر معامله چه حقوقی دارد؟
فرد صاحب مال چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
شاید در نگاه اول به نظر برسد اگر کسی با مال دیگری معامله کند این معامله حتما باطل خواهد بود. اما بدانید که قانونگذار چنین نگاهی به معاملات فضولی ندارد ولی از طرف دیگر این را هم باید توجه داشته باشید که این بدان معنا نیست که چنین معامله‌ای را صحیح هم بدانیم. در واقع قانونگذار معاملات فضولی را بین زمین و آسمان نگه داشته است. این معاملات نه باطل هستند و نه صحیح؛ و تعیین تکلیف آنها به اجازه صاحب مال وابسته است، اهالی حقوق اصطلاحا این معاملات را غیرنافذ می‌دانند یعنی اینکه این معامله ناقص و نیازمند به تایید صاحب مال است و اصطلاحا نفوذ حقوقی ندارد و منتظر یک اتفاق دیگر است که به یکی از دو دنیای بطلان یا صحت اضافه شود.
مشکلات و دردسر های معامله فضولی برای خریدار (اصیل)
اگر شما جزو کسانی هستید که طعمه معامله با فضول شده‌اید، در حالی‌که از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که در مخمصه گیر افتاده‌اید و دردسرهای بی‌دقتی آن شخص، دامن شما را هم می‌گیرد.
برای توضیح بهتر مطلب خوب است بدانید که یک معامله فضولی سه طرف دارد. طرف اول فضول است که با او آشنا شدیم. طرف دوم صاحب مالی است که فضول با اموال او معامله کرده است.
اصیل کیست؟
این قرارداد یک طرف دیگر هم دارد و او کسی است که معامله فضولی با او بسته شده است. به عنوان مثال شخصی که بدون اطلاع و اجازه همسرش ماشینش را می‌فروشد، فضول محسوب می‌شود، همسر او مالک ماشین است و شوهرش به جای او در قرارداد دخالت کرده است. در این میان کسی را نیز که ماشین را خریده نباید فراموش کنیم او همان طرف سوم است که در اصطلاح حقوقی اصیل نامیده می‌شود، قرارداد بیشتر از همه گریبان او را می‌گیرد و او را به دردسر می‌اندازد.
پس اگر شما از روی بدشانسی با یک «فضول» معامله کرده‌اید چاره‌ای ندارید جز اینکه منتظر بمانید تا تکلیف قرارداد روشن شود. در واقع سرنوشت قرارداد شما به دست خودتان نیست و باید در انتظار رد و یا قبول قرارداد از سوی صاحب مال باشید. شما تا آن زمان در بلا تکلیفی به سر خواهید برد ولی میتوانید برای روشن شدن هرچه بهتر جوانب امر و تصمیم عادلانه و منصفانه مالک اصلی با او مذاکراتی را انجام دهید.
برای توضیح بیشتر به همان مثال خودمان برمی‌گردیم. اگر در آنجا همسری که ماشین‌اش فروخته شده، کار شوهر خود را تایید کرد، معامله صحیح خواهد شد و در واقع اصیل، مالک ماشین می‌شود. اما اگر همسر کار فضولی شوهرش را رد کند مثلا بگوید که اصلا قصد فروش ماشین خود را ندارد معامله به دنیای بطلان وارد خواهد شد و اثری نخواهد داشت، انگار که از اول قراردادی به وجود نیامده است.
اگر مالک حاضر به قبول معامله فضولی نشود چه باید کرد؟
گفتیم که قرارداد فضولی تا زمانی که صاحب مال تصمیم نهایی خود را درباره عمل فضول نگرفته بلاتکلیف می‌ماند. سوالی که ممکن است پیش آید این که این بلاتکلیفی تا کی قرار است ادامه داشته باشد؟ قانون در این خصوص هیچ مهلتی مشخص نکرده است. هیچ لزومی ندارد مالک مال، فورا اجازه یا رد معامله را اعلام کند و فرصت کافی در اختیار دارد. از آنجا که صلاح مملکت خویش خسروان دانند، قانون، این حق را به مالک می‌دهد که با سبک سنگین کردن اوضاع و احوال معامله، تصمیم نهایی را در مورد مالش بگیرد.
پس مالک می‌تواند معامله انجام شده را بررسی کند و تمام جوانب آن را بسنجد و در نهایت اگر به این نتیجه رسید که انجام این معامله که بدون رخصت و اجازه او انجام شده، به سودش است، آن را تایید کند و اگر هم متوجه شد که معامله به ضررش خواهد بود، می‌تواند تن به این کار ندهد و معامله را رد کند. اما اگر مالک، معامله فضولی را رد کند در این صورت تکلیف معامله چه خواهد شد؟ ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثری از آن در این دنیا باقی نمی‌ماند.
حتما شمایی که دیگری مالتان را با شخصی معامله کرده، می‌خواهید بدانید چگونه میتوانید مال را از چنگ خریدار در بیاورید؟
قانون مدنی در ماده 251 به این حق شما پرداخته است و می‌گوید: «رد معامله فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن کند».نگران نباشید، از چندین راه میتوانید مال خود را از خریدار پس بگیرید؛ ممکن است شما کتبا به طرف خریدار اعلام کنید که قصد انجام معامله ندارید یا به صورت شفاهی بگویید که معامله را قبول ندارم به ضررم تمام می‌شود، گاهی اوقات هم، به طور مستقیم اراده و نیت درونی خود را بیان نمی‌کنید بلکه کاری می‌کنید که مفهومش رد کردن معامله فضول است. برای مثال ماشین‌تان را که یکبار به صورت فضولی به فردی فروخته شده بعد از اطلاع از معامله فضولی به شخص دیگری می‌فروشید، در واقع شما با این کار خود، به طور ضمنی معامله‌ای که قبلا فضول بر روی ماشین‌تان انجام داده است را رد کرده‌اید. ایا معامله فضولی جرم است
اگر مالک، معامله فضولی را رد کند در این صورت تکلیف معامله چه خواهد شد؟
با وجود حقوق فراوانی که قانون برای مالک در نظر می‌گیرد او حق ندارد از امتیازات قانونی خود سوءاستفاده کند. در واقع استفاده از این فرصت دوگانه نباید از حد معمول و متعارف خارج شود چون این کار ممکن است باعث زیان طرف اصیل از معامله شود و به نوعی شکل سوءاستفاده بگیرد. هرگز قانون به شما اجازه نخواهد داد که با رفتار خود به حقوق دیگران لطمه وارد کنید. پس اگر مالک تعیین تکلیف قرارداد را آنقدر طول بدهد که موجب ضرر و زیان اصیل شود در این صورت قانون به او حق می‌دهد که قرارداد را به هم بزند. بنابراین کمی‌هم به حقوق اصیل توجه شده است.
اما موضوعی که بیشتر از هر چیز می‌تواند به اصیل کمک کند، طرح شکایت از فضول است. اصیل هم اگر نمی‌دانسته که شخص فضول مالک اصلی مال نیست و ندانسته با او معامله کرده، بعدا می‌تواند علاوه بر مقدار پولی که داده، خسارت هم بگیرد. اما اگر می‌دانسته که فروشنده مالک نیست و با این حال با او معامله کرده، دیگر نمی‌تواند خسارت بگیرد.
شکایت اصیل از فضول چگونه خواهد بود؟ انواع معاملات فضولی
معامله فضولی یک روی سکه است، روی دیگر آن جرم است، جرم معامله مال غیر، یعنی اگر کسی با علم و اطلاع از اینکه مالی که دارد می‌فروشد مال خودش نیست و برای دیگری است عمل فروش را انجام دهد علاوه بر اینکه معامله فضولی انجام داده است ممکن است تحت عنوان جرم فروش مال غیر مورد تعقیب قرار بگیرد. این جرم در حکم کلاهبرداری است و مجازات سنگینی به دنبال دارد. به کسانی که در نتیجه دخالت نابه‌جای یک شخص فضول ضرر دیده‌اند توصیه می‌کنیم که شکایت معامله با مال غیر را مطرح کنند. در صورت اثبات سوءنیت فضول، دادگاه او را مجازات خواهد کرد و علاوه بر این اگر مالک هم از ماجرا باخبر باشد به مجازات قانونی محکوم خواهد شد.
معامله نافذ و غیر نافذ چه تفاوتی دارند؟
گاهاً در قانون قراردادها از دو لفظ معامله نافذ و غیر نافذ استفاده شده است که به طور خلاصه به این موضوع پرداختیم.
عقد یا قرارداد می‌تواند یکی از دو حالت زیر را داشته باشد.
وقتی انجام عقدی یا قراردادی صحیح باشد اصطلاحاً نافذ است.
اما عقد غیر صحیح بر دو نوع است.
غیر نافذ: عقدی که باطل نیست، می توان آن را با آوردن دلیل به عقد صحیح تبدیل کرد.
مثلا معامله فضولی غیر نافذ است ولی با قبول صاحب حق به معامله ی نافذ تبدیل می شود.
عقد باطل: تفاوت عمده عقد باطل با عقد غیر نافذ در قابلیت ترمیم آن است.
عقد صحیح
عقد غیر صحیح
جهت اطلاع از پکیج آموزشی و خرید محصول کلیک نمایید.
نوشته‌های مرتبط
فرم خام توافقنامه‌ی همسایگان جهت مشارکت درساخت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
تعریف شش دانگ زمین
دربارۀ نویسنده
تحریریه تُکا
تیم تولید و بازاریابی محتوایی تُکا، با هدف افزایش اطلاعات عمومی در موضوعات مشاوره مشارکت در ساخت، شهرسازی و طراحی معماری، امید دارد که نقشی مثبت در آگاهی رسانی جمعی داشته باشد.
6 دیدگاه دربارهٔ «معامله نافذ و غیر نافذ چه تفاوتی دارند؟»
اقای احمدی از خانوم سعیدی که همسر اقای محمدی عیتند خاستگاری میکند و عقد نکاحی بینشون شکل میگیره..این عقد غیرنافذه یا باطل؟
خودتون‌میگید خانم سعیدی ک همسر آقای محمدی….این عقد باطله…یعنی خانمی ک متاهله مجددا نمیتونه ب نکاح شخص دیگه ای دربیاد…
باسلام
فرق بین عقد صحیح و نافذ چیست
وقتی انجام عقدی یا قراردادی صحیح باشد اصطلاحاً نافذ است.
غیر نافذ: عقدی که باطل نیست، می توان آن را با آوردن دلیل به عقد صحیح تبدیل کرد.
برای اطلاعات بیشتر میتوانید از مقاله http://tka-eng.com/%d9%85%d8%b9%d8%a7%d9%85%d9%84%d9%87-%d9%86%d8%a7%d9%81%d8%b0-%d9%88-%d8%ba%db%8c%d8%b1-%d9%86%d8%a7%d9%81%d8%b0/ استفاده بفرمایید.
دیدگاه خود را بنویسید لغو پاسخ
ویدئوهای شرکت مهندسی تُکا
اخبار و مقالات اخیر
آخرین ویدئوها
درباره ما
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
انواع معاملات فضولی
همه می دانیم که صدور سند مالکیت ، مقدماتی طولانی و پیچیده دارد وامکان این امر هست که در مقدمات هم خللی موجود باشد : مثلاً سند انتقالی قبلاً صادرشده واکنون برپایه سند انتقالی ، باید سند مالکیت جدیدی صادر شود ؛ ولی درسند انتقالی ، خللی ایجاد شده که با وجود آن خلل ، تأمل وتردید درصدور سند مالکیت حادث شده است . بنابراین جا دارد اصول مسایلی را که به عنوان ابهام واِشکال درصدور سند مالکیت ، تاکنون اداره ثبت اسناد واملاک کشور با آن مواجهه شده ، مورد واکاوی قرارگیرد تا با مطالعه آن ، دانش وتجربه ثبتی ومعاملاتی مالکین و سرمایه گذاران املاک ومستغلات افزایش یابد و برای همیشه این باور اشتباه را که سند رسمی ازهرنوع اِشکال ، ایراد و ابهامی به دوراست درخود اصلاح نمایند و بدانند که مأموران ومسئولان تنظیم ثبت اسناد هم انسان هستند بنابراین آنان نیز ممکن است در راستای انجام وظایف خود اشتباهاتی را مرتکب شوند . پس هرگاه سند جدیدی تنظیم می شود ویا آنرا تحویل می گیرید قبل از هرعملی نخست با دقت مفاد اسناد و نیز مشخصات خود را مطالعه و تطبیق دهید وبخصوص که این اشتباهات در روزگار ما بدلیل مشغله های شغلی و زندگی و . چند برابر شده است و طبعاً رسیدگی به آن نیز هم پر هزینه است ، هم پیچیده و هم زمانبر . البته همین اشتباهات و نیز پیچیدگی فرآیند صدور سند وعدم فرهنگ سازی مناسب طی 33سال اخیر به همین رو مردم ، سرمایه گذاران و . به اسناد عادی با همه ریسک ها ومخاطرات روی می آورند . درحال حاضر تشکیل 000/000/14 پرونده درسال برای 5/17 میلیون خانوار کشور ، تحمیل میلیاردها تومان هزینه دادرسی بر بیت المال ، اقتصاد کشور واقتصاد خانوارها ، فشار های روحی وروانی حاکم بر اصحاب دعوی و . خود گویای هزارنکته ناگفته است ! ازجمله اینکه این معضل بهداشت وسلامت جامعه قضایی را نیز در سطح دنیا هدف قرار داده است . در این جا به 7 نمونه ازاین اشتباهات ثبتی اشاره می شود وسپس هریک از این ابهامات واِشکالات به تفصیل ( ولی خیلی ساده وقابل فهم برای همه ) تشریح وبررسی می شود :
ابهام نخست . وجود ابهام در ا نتقال اسناد
ابهام دوم . صدور سند ، نیازمند رسیدگی قضایی
ابهام سوم. وجود اشتباه در مشخصات شناسنامه ای (جابجایی شماره شناسنامه با تاریخ تولد
ابهام چهارم . بروز اشتباه قلمی مؤثر درسند
ابهام پنجم . بدلیل انجام معاملات فضولی
ابهام ششم . انجام دو معامله معارض توسط مالک ( بیع شرط ورهن )
ابهام هفتم . عدم انجام وصایای موصی توسط ورثه
ابهام نخست : ابهام سند انتقال
یکی از ابهامات واشکالات بزرگ وشایع که در صدور سند مالکیت پدید می آید ، ابهام سند معامله ای است که به استناد آن سند ، درخواست صدور سند مالکیت می شود . دراینجا نمونه هایی از این دست مورد واکاوی قرار می گیرد :
الف : وقتی که سند مالکیت 5 پلاک به نام مالک آن صادر شد :
وقتی مالک فوت می نماید و ورثه او پیش ازانجام تشریفات قضایی اخذ انحصاوراثت و یا برگه انحصار وراثت وگواهی مالیات برارث تمام سهم الارث خود را بدون ذکر پلاک ومشخصات ملک به شخصی صلح می نمایند ( به این نوع قرارداد ومعامله شخصاً چند بار برخورده کرد ام وراث ملک را به صرف رؤیت ویا به اسمی که خود آن ملک را می نامیدند ( مثلاً ملک حاجی جعفری ) درمتن قرارداد ذکر کرده اند) .متصالح هم با ارائه اسنادمالکیت آن پلاک ها به اداره ثبت اسناد واملاک محل ، بنام خود درخواست صدور سند مالکیت می نماید . در نتیجه این درخواست ، شورای عالی ثبت (مورخه3/4/1342 ) چنین رأی می دهد :
" تطبیق سند ، حاکی ازصلح بر پلاک های ُمعَّین است بدون این که درصلح نامه ذکر پلاک و سایر مشخصات شده باشد .چون نظر قضایی است باید به حکم دادگاه باشد ؛ مگر اینکه طرفین به تنظیم سند دیگری با ذکر پلاک وسایر مشخصات با رعایت مقررات توافق نمایند . "
شورای عالی ثبت درواقع چنین صلحی را مبهم می پندارد چراکه شماره پلاک های ملک مورصلح درآن ذکر نشده است وممکن است که مُصالح قبل از عقد صلح ، برخی ازآن پلاک ها را به اشخاص دیگری انتقال داده باشد ولی دردفتر املاک این نقل وانتقالات منعکس ، ثبت وضبط نشده باشد .
ب : وقتی ورثه ( شخصی ) ضمن واگذار ی برخی از پلاک ها به دیگری ، بنام خود تقاضای صدور سند می نماید :
مطابق تقسیم نامه عادی به پیوست سازش نامه بین خود ، تقسیم ترکه را از دادگاه خواستند ودادگاه به موجب تقسیم نامه عادی چنین رأی داد :
" ازآنجا که پای تقسیم نامه عادی این عبارت نوشته شده است : ورثه املاک معینی به یک نفر غیر از خود بابت هزینه هایی داده اند ، اما این انتقال در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است واملاک مذکور بین ورثه به صورت اشاعه باقی است و ورثه سپس تقاضای صدورسند مالکیت همه املاک موروثی مذکور را کردند . "
به نظر اداره ثبت ، دراین تقسیم نامه عادی ابهام وجود دارد ، چراکه ازیک طرف معلوم نیست انتقال به غیر وارث بابت هزینه ، محقق شده است یا خیر و دیگر اینکه انتقال ثبوتاً( اثباتاً ) معلق برتنظیم سند رسمی در دفترخانه شده است . بنابراین برای رفع شبهه وابهام از شورای عالی ثبت نظرخواهی شدو شورای عالی ثبت ( مورخه 21/10/1346 ) چنین رأی داد :
" با رعایت حقوقی که واگذار شده ادامه عملیات ثبتی اشکال ندارد " .هدف شورای عالی ثبت این بود که هنوز انتقال محقق نشده ونیز درج انتقال معلق مذکور درسند بلا اشکال می باشد . ضمن اینکه ذکر عبارت " عملیات ثبتی " در رأی مذکور مورد ندارد زیرا اصطلاحاً صدور سند مالکیت جزو عملیات ثبتی محسوب نمی شود . عملیات ثبتی به تحدید حدود پایان نمی پذیرد وحتی تهیه مستخرجه سند مالکیت هم جزو عملیات ثبتی به مفهوم دقیق کلمه نیست .
ج : وقتی که سند مالکیت زمینی صادر شد :
مالک پیش از دریافت سند ، زمین را به موجب سند رسمی به دیگری بدون ذکر شماره پلاک ولی با ذکر حدود صلح کرد . متصالح سند جدید درخواست کرد که به دلیل ذکرنشدن پلاک درسند صلح ، اشکال در سند مالکیت بوجود آمد . شورای عالی ثبت دراین خصوص ( 26/2/1346) چنین رأی داد :
" درصورت انتقال با حدود ومشخصات ملک ، ثبت مفاد سند درستون انقالات وتسلیم سند مالکیت به انتقال گیرنده اشکال ندارد " .
ابهام دوم : صدور سند ، نیازمند رسیدگی قضایی
تشریح نمونه ای از صدورسند که نیازمند رسیدگی قضایی می باشد : وقتی که پلاک 150 فرعی از96 اصلی در وثیقه قرارگرفته بود و منجربه صدور اجرائیه شد وسند انتقال اجرائی نیز صادر شد ولیکن به دلیل فوت خریدار وفوت مدیون ، مورد مزایده تسلیم برنده مزایده نشد . زمانی که ورثه خریدار برای قبض مبیع واخذ سند مالکیت ازاداره ثبت اسناد محل مراجعه کرد . مأمور ثبت متوجه شدکه :
الف . در دفتر سردفتر ودفتر نماینده ثبت شماره پلاک مورد وثیقه درست نوشته شده است .
ب . دفترخانه درمتن سند وثیقه با جوهر قرمز رقم 96 رابه 97 تغییر داده است وحال آنکه پلاک 150 فرعی از97 اصلی ، ملک متعلق به شخص دیگری است .
پ . اجرائیه که باید برابر نوشته دفتر سردفتر صادر می شد ، برابر نوشته سند وثیقه صادر شد . طبعاً عمل اجرائی تا پایان صدور سند انتقال اجرائی با پلاک اصلی 97 که اشتباه بوده ، صورت گرفته است . اکنون چگونه باید سند مالکیت رابراساس صورت مجلس مزایده وچنین سند انتقال اجرایی متضمن (دارای ) اشتباه صادر کرد ؟ متأسفانه این نمونه ای از خللی است که درمقدمات صدور سند مالکیت رخ داده است .
دراین خصوص شورای عالی ثبت چنین رأی داد :
" گزارش حاکی ازعدم تطابق سند انتقال با مندرجات دفتراسناد رسمی ازحیث شماره پلاک است . دراین صورت صدور سند مالکیت برطبق سند انتقالی موکول به صدور حکم از دادگاه صلاحیتدار نسبت به صحت سن مزبور خواهد بود " .
ابهام سوم : وجود اشتباه در مشخصات شناسنامه ای (جابجایی شماره شناسنامه با تاریخ تولد ) متقاضی سند
ممکن است دربرخی موارد درسند معامله ای که اساس صدور سند مالکیت است اشتباه در شماره شناسنامه خریدار صورت گیرد که پس از خرید ، درخواست صدور سند مالکیت دارد ! در این مورد به جای شماره شناسنامه خریدار تاریخ تولدش را نوشتند و اداره ثبت احوال هم تأیید کرد که دارنده شماره شناسنامه 1294که تاریخ تولد خریدار نیزهمین عدد بود ، شخص دیگری است نه خریدار فعلی(متقاضی سند ) . دراین مورد شورای عالی ثبت ، چنین رأی داد :
" درصورت تحقق اشتباه وانطباق مشخصات دیگر خریدار ، اگر اِشکال دیگری نباشد ، دادن سند به متقاضی بلا اشکال می باشد " .
ابهام چهارم : بروز اشتباه قلمی مؤثر درسند
گاهی ممکن است درسند انتقالی که اساس صدور مالکیت جدید است ، اشتباه قلمی رخ دهد واین اشتباه قلمی موجب اخلال در صدور سند مالکیت اشخاص شود . شخصی زمینی را که سند مالکیت داشت به دو قطعه تقسیم کرد ه بود ، قسمتی را با پلاک فرعی 4400 به کسی فروخته وخریدار هم برآن اساس ، سند مالکیت گرفت ، سپس باقی زمین را به عنوان باقیمانده ، اما اشتباهاً با حدود اربعه مَبیع سابق، پیش کسی به بیع شرط قرارداده بود ( این نوع معاملات قبل از انقلاب متداول بود ولی پس از انقلاب به دلیل شرعی ممنوع شد ) که نهایتاً به صدور اجرائیه وسند انتقالی اجرائی انجامید وآن اشتباه به سند انتقال اجرائی هم منتقل شد . هنگامی که خریدار (برنده ) مزایده ، درخواست صدور سند مالکیت کرد به اشتباه مذکور توجه شد . درپی این اتفاق شورای عالی ثبت چنین رأی داد :
" درصورتی که متعاملین شرطی، موافقت نمایند که به حدود ( اربعه) واقعی زمین مورد انتقال ، سند مالکیت خریدار صادر شود ، تصحیح اشتباه بلا اِشکال است وِالاّ چون سند انتقالی با ( براساس ) حدود ( اربعه ) زمین 4400 فرعی است که سند مالکیت آن قبلاً به نام دیگری صادر شده است وبا این حدود ، آگهی مزایده انتشار یافته وسند هم انتقال داده شده ، اختلاف باید از طریق دادگاه صلاحیتدار رفع شود " .
ابهام پنجم : به دلیل انجام معاملات فضولی
ممکن است سند معامله ای که اساس کار صدور سند مالکیت می باشد حاوی معامله ای باشد که آن معامله به مأخذ تعریف قانون مدنی معامله فضولی (1) بشمار آید . دراین حالت ، سند مالکیت میسر نخواهد بود . مانند این نمونه : شخصی که ملکش در وثیقه بود ، به شخص ثالثی وکالت داد که برای فک وثیقه اقدام نماید وسپس بهر کس که می خواهد آنرا بفروشد وحتی می تواند به نام خودش انتقال دهد ولیکن در متن وکالت ذکرنشده که وکیل درعوض چیزی به موکل پرداخته ویا داده است وظاهراً عوض ، عبارت است از ادای بدهی موکل درسند وثیقه وشایدهم چیزی درخارج بدون انعکاس آن چیز درسند رسمی واحیاناً با انعکاس درسند عادی به موکل داده باشد ، بعداً وصیت نامه عادی هم تنظیم شددکه دراجرای وکالت نامه مذکور همان وکیل پس ازفوت موکل ، وصی باشد و مدت وکالت بلاعزل بمدت ده سال تعیین وتوافق شده بود . در این اثنا موکل هم فوت کرد و ورثه او ازاداره ثبت اسناد واملاک محل به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد (2) ، مطالبه سند مالکیت جدید کرد . آیا برحسب این درخواست ، می توان سند مالکیت صادر کرد ؟
پاسخ : باید گفت که " سند وکالت که متضمن ادای عِوَض می باشد حَمل بر عقد لازم می شود که با فوت وکیل و موکل عقد وکالت ، عزل نمی شود ؛ از آنجا که این عقد مشتمل بر تبدیل تعهد بدون جلب رضای متعهدٌلَه می باشد ، بنابر این معامله فضولی محسوب می شود ودرصورت عدم تنفیذ (تأیید وقبول ) متعهدٌلَه ، اعتبار ندارد و براساس عدم اعتبار مفاد وکالت نامه موکل ، ورثه او ( ورثه موکل ) حق اخذ سند مالکیت جدید را ندارند " .
ابهام ششم : انجام دومعامله معارض توسط مالک ( بیع شرط و رهن )
ممکن است مالکی نسبت به یک ملک دو معامله انجام دهد که دومی با اولی معارض باشد مثلاً ملکی را یک بار به بیع شرط واگذار نماید وسپس همان ملک را به دیگری رهن (3) دهد . دراین مورد اگر برای سند مقدم التاریخ اجرائیه صادر شود وبه صدورسند انتقال اجرائی بیانجامد ، آیا او به اعتبار این که تاریخ سندش مقدم می باشد حق دارد درخواست صدور سند مالکیت کند حال آنکه هنوز رفع تعارض نشده است ؟ شورای عالی ثبت اسناد واملاک ( 1/4/1347) چنین رأی داده است :
" صدور سند مالکیت ، موکول به فک سند رهنی یا رفع معارض می باشد " .
نکته : آیا مفاد این رأی درست وقانونی است ؟ درپاسخ به این پرسش حقوق دانان اعتقاد دارند که این نظر ورأی موجه نیست ؛ چراکه دو سند معامله معارض( که نخستین آن هیچ اشکال قانونی ندارد) عقلاً نباید به علت تعارضی که رخ داده ، گرفتار عمل نادرست اشخاص سودجو و یا اشتباه کار بشود . سند مقدم هیچ گونه ایرادی ندارد و باید تمام آثار قانونی برآن مترتب باشد . بنابراین صدور سند مالکیت دراین مورد هیچ اشکال قانونی ندارد .
ابهام هفتم : عدم انجام وصایای موصی توسط ورثه
ممکن است درصدور سند مالکیت ، از این رو شک حاصل شود که وصایایی قبلاً صورت گرفته باشد و ورثه موصی درخواست صدورسندمالکیت جدید نمایند وحال آنکه اداره ثبت اسناد واملاک نمی داند که آیا ورثه به وصایا عمل کرده اند وآیا سزاوار اخذ سند مالکیت املاک ارثی بنام خود هستند یا خیر؟ درپاسخ به این پرسش باید به حکم شماره 325 ( 20/2/1318) دیوان عالی کشور اشاره کرد گه چنین گفته است : "صدورسند مالکیت ، منافات با عمل به وصیت تا میزان ثلث ندارد هرچندکه متروکات موصی منحصر به همان املاک مورد ارث باشد به شرط آنکه مورد وصیت ، عین املاک نباشد " .
جان کلام این رأی این است که اگر مورد وصیت ، عین املاک مورد ارث نباشد ممکن است ورثه از اموال خود ، عمل به وصیت کرده باشد . دراین مورد اصل بر صحت اظهار آنان است زیرا که معارض ندارند . این نوع دعوی درحقوق اسلامی دعوی بلامنازع یا دعوی بلامعارض (4) نامیده می شود .
محمود حقیقت طلب کارشناس حقوق املاک ومستغلات
(1 ) احکام معامله فضولی در ماده 247 ق .م : " معامله به مال غیر بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولواینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آنرا اجازه نمود دراین صورت معامله صحیح ونافذ می شود "
(2) ماده 22 قانون ثبت : " همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت . درمورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن ها محرز ودر سهم الارث بین آآنها توافق بوده ویا در صورت اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد " .
(3 ) این نمونه معامله درحال حاضرممکن است به این صورت رخ دهد که مِلک در رهن یا وثیقه باشد و مالک ، همان ملک راقبل ازفک رهن یا فک وثیقه ، با دیگری بیع قطعی انجام دهد . ( مؤلف )
(4) دعوی بلامعارض یا دعوی بلامنازع : دراین نوع دعوی ، چون اِخبار (خبر دادن ) به ضرر کسی نیست پس منازعه ای هم وجود ندارد
فروش مال غیر چیست و چه عواقبی دارد؟
فروش مال غیر از جمله جرایم کیفری به حساب می آید که تبعات آن معمولا بیش از یک نفر را درگیر می کند.
چرا که وقتی شخصی مالی انواع معاملات فضولی را که صاحب آن نیست به فروش می رساند هم صاحب اصلی مال و هم خریدار را متضرر می کند. در این مقاله قصد داریم تا در مورد این موضوع بیشتر صحبت کنیم به همین منظور موارد زیر را بررسی خواهیم کرد:
- تفاوت معامله فضولی با انتقال مال غیر
- جرم فروش مال غیر
- مجازات فروش مال غیر
- نحوه شکایت از کسی که مال غیر را فروخته است؟
- اگر درگیر این معضل شدم به کجا باید مراجعه کند؟
تفاوت معامله فضولی با انتقال مال غیر
به طور کلی معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخص به جای فرد دیگر و یا با مال فرد دیگر اقدام به معامله می کند، بدون اینکه نماینده و یا اذن گرفته از طرف او باشد. معامله فضولی به دو صورت است که شامل: تملیکی و عهدی است. در نوع عهدی شخص از طرف شخص دیگر متعهد می شود که کاری را از جانب او برای فرد دیگر انجام دهد. در نوع تملیکی نیز شخص که در اصطلاح قانونی به آن فضول گفته می شود از طرف شخص دیگر اقدام به فروش مال می کند.
در انتقال مال غیر، شخص خود را صاحب مال معرفی کرده و اقدام به فروش مال می کند. در این معامله به دلیل مشهود بودن سوء نیت شخص، جرم کلاهبرداری برای او محرز است
معاملات فضولی جنبه حقوقی داشته در حالی که معاملات انتقال مال غیر جنبه ای کیفری دارد. این مطلب به این معنی است که در معاملات فضولی در صورتی که جنبه سوء نیت محرز شود، جنبه ی کیفری پیدا می کند.
جرم فروش مال غیر
به طور کلی این جرم به عنوان شکل خاصی از کلاهبرداری به حساب می آید و در دسته بندهای جرایم، جزء جرایم علیه اموال طبقه بندی می شود. اگر بخواهیم تعریف ساده ای از این جرم داشته باشیم ، انتقال دهنده ی مال بدون اینکه صاحب مال باشد و یا مجوز قانونی فروش آن را داشته باشد، آن را به فروش رسانده است. این جرم دارای ارکان قانونی، مالی و معنوی است که در ادامه به توضیح آن ها خواهیم پرداخت:
- رکن قانونی : رکن قانونی این جرم ترکیبی از قوانین تصویب شده در سال ۱۳۰۸و ۱۳۶۷ است که بر اساس این قوانین مصوب مجازات این جرم در دسته ی مرتکبین ارتشاء، کلاهبرداری و اختلاس قرار می گیرد.
- رکن مادی: در این جرم نیازی به اثبات وسایل کلاه برداری و یا اثبات اغفال مال باخته توسط شخص کلاه بردار نیست و فقط فروش مال به غیر توسط شخص کلاهبردار و قولنامه امضاء شده کفایت می کند.
- رکن معنوی: اثبات سوء نیت و عمد بودن فروش مال غیر رکن معنوی این جرم را تشکیل می دهد. پس با این شرایط اگر فروش مال غیر به صورت سهوی صورت بگیرد، مجازاتی دامن گیر شخص نخواهد شد.
مجازات فروش مال غیر
ماده ۱ قانون مجازات در ارتباط با فروش مال غیر که مصوب سال ۱۳۰۸ می باشد چنین بیان می کند که اگر فردی به صورت عمد و با علم به اینکه مالک قانونی اموال مورد نظر نیست، اقدام به فروش آن بکند، کلاهبردار محسوب می شود. جرم تعیین شده برای این فرد از ۱ تا ۷ سال زندان و پرداخت جریمه نقدی می باشد. همچنین فرد موظف به جبران رد مال به مالکش می باشد. اگر این فرد از کارکنان دولتی باشد، ارتکاب این جرم سبب انفصال دائم فرد از خدمات دولتی می شود.
نحوه شکایت از کسی که مال غیر را فروخته است؟
بهترین کار در این شرایط این است که مراحل زیر را یک به یک انجام دهیم:
- شواهد و مدارکی که نشان دهنده ی این است که ما صاحب مال هستیم را تهیه کنیم.
- شواهد و مدارکی را که مبین این است که شخص مال را به غیر انتقال داده جمع آوری کنیم.
- اگر مال غیر منقول است و به فروش رسیده است باید در دادگاهی طرح شکایت کنیم که مال در آن منطقه قرار دارد.
- در صورت منقول بودن مال باید در دادگاهی طرح شکایت کنیم که فروشنده در آن قرار دارد و درصورت مجهول المکان بودن فروشنده، شاکی می تواند در محل زندگی خود نیز طرح شکایت کند.
- پس از جمع آوری مدارک لازم باید به دفاتر قضایی مراجعه و اقدام به طرح شکایت کنیم.
اگر درگیر این معضل شدم به کجا باید مراجعه کنم؟
اگر به هر دلیلی درگیر این معضل هستید، بهترین کار مراجعه به یک وکیل ملکی خوب برای مشورت در زمینه جنبه های حقوقی می باشد. به طور کلی حضور وکیل خوب در کنار فرد شاکی مزایای زیر را می تواند داشته باشد:
- یکی از بهترین مزیت های آن این است که نیاز به حضور فرد شاکی در جلسات دادگاه نیست.
- مدت زمان پروسه ی رسیدگی و اثبات جرم کوتاهتر است.
- در حالتی فرد متخلف اقدام به فروش مال غیر کرده باشد، وکیل می تواند اموال او را توقیف کند.
- به دلیل آشنایی با جزئیات حقوقی وکیل توانایی بیشتری برای جبران زیان موکل خود دارد.
شاید بهترین مزیت وجود یک وکیل خوب اطمینان خاطر فرد شاکی از روندهای حقوقی شکایت باشد و همین موضوع سبب جلوگیری از افزایش بار روانی معضل پیش آمده باشد. امروزه افزایش اطلاعات حقوقی و مشاوره با وکیل به عنوان امری ضروری به حساب می آید. در همین راستا سایت www.misaghiran.com که زیر نظر بهترین موسسه حقوقی در اصفهان قرار دارد می تواند مشاوره های حقوقی لازم را در اختیار افراد قرار دهد.
خلاصه نکات مقاله
فروش مال غیر از جمله جرایم کیفری می باشد که علاوه بر متضرر کردن افراد سبب برهم زدن نظم و امنیت جامعه می شود. در این مورد شخص متخلف علاوه بر اینکه مرتکب جرم شده است، همچنین زیان مالی به دو طرف صاحب مال و خریدار وارد کرده است. چنین اقدامات متقلبانه ای علیه اموال و حقوق افراد دارای مجازات کیفری بوده و متخلف موظف به جبران زیان وارد شده است. با توجه به اینکه مسائل حقوقی از این دست پیچیدگی های خود را دارد، مراجعه به یک وکیل ملکی خوب می تواند تا حدود بسیار زیادی از مشکلات افراد مال باخته بکاهد.
آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک
از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود.
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، در دفاتر اسناد رسمی اسناد و املاک، ازدواج و طلاق و نیز بنگاه‌های مشاورین املاک، همواره با این توصیه مواجه می‌شویم که ” قبل از امضاء سند مطالعه شود”، و هنگامی که با عبارات غیر قابل درک عربی روبرو می‌شویم، از خود می‌پرسیم چگونه می توان هم خواند، هم فهمید و عنداللزوم پس از درخواست تغییرات لازم، نسبت به نگارش سند اقدام کرد.
بطور مثال و علی الاشتراک در کلیه سندهای تنظیمی ضمن عقد بیع، یعنی خرید و فروش اموال غیر منقول شامل آپارتمان و مستغلات، اسقاط کافه خیارات شرط می‌شود به خصوص خیار غبن فاحش، سپس بیع منعقد می‌گردد و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می‌شود.
در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در اینصورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است، زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی‌برد. مانند اینکه اگر در معامله ای خریداری متضرر شود، مثلا اگر ارزش آپارتمانی 300 میلیون تومان باشد، حال آنکه وی بابت آن 500 میلیون تومان پرداخت کرده باشد. از آنجاییکه آن را با قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری کرده، لذا به دلیل عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده یعنی خیار غبن، حق فسخ معامله را دارد. اما چنانچه درج شود “با اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحشاً کان او افحش”، باید گفت خیار غبن بطور کلی از بین رفته و تفاوتی ندارد که اختلاف قیمت به چه میزان باشد. به همین جهت شایسته است هنگام خرید و فروش اموال مذکور، دقت شود خیار غبن افحش و هم چنین تدلیس و … ساقط نشود.
تفاوت سند رسمی و عادی
در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و توصیف شده است. از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود. اما سند عادی عبارت از نوشته ای است که بوسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.
یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله وظایف آنها این است که باید با رعایت بندهای زیر از جمله دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک، اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند:
1) اخذ گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف از شهرداری.
2) اخذ نظریه وزارت کشاورزی و حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور، مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و نیز قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.
3) اخذ مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد در خصوص انتقال گارگاه، بدهی تأمین اجتماعی از انتقال دهنده، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت برخی از آنها گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسؤولیت تضامنی خواهند داشت.
آثار سند رسمی
از آثار سند رسمی می‌توان موارد ذیل را بر شمرد:
1) تردید و انکار نسبت به آن قابل پذیرش نیست. و فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.
2) تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر است.
3) لازم الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانک ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات، که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارد.
البته سند رسمی لازم الاجرا از دو مرجع ذی صلاح صادر می شود:
الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می شود و در صورتی که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرائی خواهد داشت.
ب) دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می شود سند رسمی محسوب و لازم الاجرا می باشد، اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیر منقول باشد باید موضوع غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.
اصول حاکم بر معاملات املاک
اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تاثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهمترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خرید و فروش خانه، اجاره، رهن و غیره، هم چنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانک ها، بیمه و امور بازرگانی است، که اینک به شرح و بسط آن ها پرداخته می شود.
الف) اصل لزوم عقد
حفظ بقاء و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می کند و عامل رونق بازار داد و ستد محسوب می شود. این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر عقدی مواجه شدیم، باید اصل را بر این بگذاریم که این عقد لازم است.
در مقابل آن عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم زدن برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است. بر طبق قانون مدنی “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.” همانطوری که ملاحظه می شود، یکی از راه‌های انحلال عقد لازم، اقاله آن یعنی بهم زدن عقد بر اساس تراضی طرفین، و دیگری اعمال حق فسخ است.
فسخ كه به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است اینکه رابطه قراردادی بوسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود. بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر، و بر مبنای اراده یکطرف اعمال می گردد.
علاوه بر این طرفین هر قراردادی نه تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پای بند باشند. این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح شده، و نیز تعهداتی را هم که به حکم قانون یا به حکم عرف به وجود می‌آید، در بر می گیرد. بر این اساس قانون مدنی مقرر می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح شده ملزم میکند، بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم می باشند.
ب) اصل صحت
در تعریف اصل صحت آمده است هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است. به این معنا که اگر در معامله ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه، اصل بر این است که معامله به طور صحیح واقع شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود.
در این زمینه قانون مدنی مقرر می دارد: “هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.”
بنابراین در صورتی که مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این مخالفت دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست. هم چنین در جایی که عقد به ظاهر واقع شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد.
در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن باید در معنایی گرفته شود که عقد درست باشد و آن معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود.
البته از آنجاییکه اصل بر این است که هیچ کس در مقابل دیگری تعهدی ندارد، اجرای اصل صحت در زمانی ممکن است که معامله تشکیل شده باشد. بنابراین اگر اساساً در وجود معامله تردید شود، نمی‌توان گفت اصل بر صحت است. لذا در صورتی که شکی در وقوع معامله ای باشد، اصل صحت جاری نیست؛ بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.
ج) اصل تأثیر عرف در معاملات
بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد. این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک بوجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین میکند که ماهیت عقد چیست. گاهی اوقات تأثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد بر می‌گردد. بطور مثال کسی که خودرویی خریداری میکند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه طایر زاپاس آن خریده، بلکه این موارد از لحاظ عرفی، جزو مبیع محسوب می‌شوند.
در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است. فرضاً به چگونگی تأدیه و حمل کالا در قرارداد تصریح نشده که حسب قاعده این هزینه بر عهده متعهد یا مدیون می باشد. لیکن چنانچه میزان این هزینه به حدی باشد که با پرداخت آن، متعهد متضرر شود، این عرف محل معامله است که نقش تعیین کننده ای دارد. البته در چنین مواردی شایسته است به جهت جلوگیری از هر گونه تفسیر نا بجا هنگام تنظیم قراردادِ مثلاً چند دستگاه کامپیوتر بهمراه لوازم جانبی مانند اسکنر و پرینتر نوشته شود، فروشنده مکلف به تحویل کالا و هم چنین نصب و آموزش پرسنل شرکت خریدار است.
د) خسارات عدم اجرای تعهد
هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهد له باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده می باشد، که علاوه بر تصریح در قرارداد و یا به حکم قانون(مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به وسیله عرف نیز است، لیکن جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است:
1) انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد. به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آنرا به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است.
2) تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد.
بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی مانند قوه قاهره بوده که خارج از اراده اوست.
بطور مثال فردی تعهد کرده باری را به مقصد بندر برساند؛ اما بر اثر سقوط بهمن نمی‌تواند در موعد مقرر به مقصد برسد. در عین حال باید به این نکته نیز توجه کرد که شخصی که به تعهد خود عمل نکرده است، باید ثابت کند که مانع ایجاد شده در برابر انجام به تعهد او، قابل پیش‌بینی نبوده است. بنابراین اگر مانع قابل پیش‌بینی بوده، شخصی که نتوانسته است به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود. به عنوان مثال، اگر فرد تعهد کند که در زمستان همین بار را به مقصد بندر برساند اما به علت نداشتن زنجیر چرخ نتواند به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.
علاوه بر آن باید مانع به گونه ای باشد که دفع آن از اراده فرد خارج باشد، و الا باز هم مقصر محسوب می‌شود. بر این اساس قانون مدنی، پیش بینی نموده “اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.”
نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد
هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفاء تعهد، که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده، جبران شود. مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند.
در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می دارد: “اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.”
در واقع این خسارت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد است، مانند مراسم جشن عروسی در تالار که شب خاصی برای متعهد له موضوعیت داشته باشد، بدل از انجام تعهد تلقی می شود. زیرا چنانچه در موعد مقرر مراسم برگزار نشود، دیگر برای ذی‌نفع فایده‌ای ندارد. لیکن چند فرض دیگر در این خصوص قابل تصور است.
اول اینکه) در صورت پیش بینی در قرارداد، متعهد له می تواند رأساً به هزینه خود پروژه مثلاً بازسازی آپارتمانی را انجام دهد و سپس هزینه آن را از متعهد بگیرد.
دوم اینکه) بلحاظ عدم درج در قرارداد، گاهی حکم به الزام متعهد به اجرای تعهد قراردادی می‌شود و گاهی خود منتفع از تعهد می‌تواند به حکم دادگاه با هزینه متعهد نسبت به اجرای تعهد اقدام کند. بر این اساس در صورتی كه تعهد موضوع قرارداد انجام نشود، در درجه اول مطابق قانون مدنی باید متعهد را به اجرای تعهد اجبار كرد و اگر اجبار متعهد امكان نداشت، در گام دوم باید تعهد را به هزینه متعهد انواع معاملات فضولی اجرا كرد. النهایه اینکه اگر هیچ یك از این مسیرها به نتیجه نرسید، در گام سوم حق اعمال فسخ قرارداد بوجود می آید.
سوم اینکه) شرطی در قرارداد درج شود که بابت هر روز تأخیر در انجام موضوع قرارداد یا تأخیر در تحویل، مبلغی بصورت روز شمار توسط متخلف پرداخت شود. البته در این خصوص نیز توصیه می شود بالصراحه ذکر شود که، پرداخت این خسارت اصل تعهد را از عهده متعهد ساقط نمی کند. مضافاً اینکه می توان با درج شرط تکمیل پروژه توسط خود متعهد، جمع بین خسارت و اخذ هزینه ها را نیز ممکن ساخت.
اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث
در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قراردادها وجود دارد. این اصل به این معنا است که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد ها بوجود می آید، صرفاً طرفین آنرا ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می نماید. این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند. بر این اساس قانون مدنی، مقرر می دارد، معاملات و عقود فقط در باره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است.
در عین حال این اصل استثناهایی نیز دارد و آن زمانی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکان پذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد. بطور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند. در این مورد قانون مدنی مقرر می دارد: “در عقد صلح، ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.”
از جمله موارد دیگر معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می کند، بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد. این معامله ممکن است تملیکی مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد، یا عهدی مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد، باشد.
دیدگاه شما